Kaanon Tallinna elamispindade osakonna juht ja maakler Siim Kabel harutas teema üksipulgi lahti.
Varjatud puuduse olemus
Varjatud puudus on kinnisvara mõistes lepingutingimustele mittevastavus, mis oli kõnealusel varal enne ostu-müügi tehingut. Olulised märksõnad varjatud puuduse määratlemisel on sõnad „teadis“ või „pidi teadma“. Need on ühtlasi ka sõnad, mis tekitavad antud teema puhul inimeste vahel ka kõige enam probleeme.
Kui müüja teadis, et X puudus on olemas, aga unustas selle või jättis meelega ütlemata, siis on tegu varjatud puudusega. Kui uus omanik avastab puuduse, kuid müüja ütleb, et ta ei tea kõnealusest puudusest midagi, siis on tegu ikkagi varjatud puudusega.
Varjatud puuduse tuvastamine ja teadvustamine
Varjatud puuduse määratlemisel lähtutakse mõistlikkuse printsiibist. Kui varal on köögipõrandas meetrise läbimõõduga auk, aga ostja ütleb, et vabandust, ma ei näinud seda enne tehingut, siis ilmselgelt ta valetab. Samamoodi: kui seinas on auk või majal pole katust peal, siis ostja ei saa väita, et ta vaatas kinnisvara üle, aga ei märganud puudust.
Aga kui näiteks seinas on auk, kuid müüja oli kümme aastat tagasi augule kapi ette nihutanud, siis on tegu varjatud puudusega. Ei loe ka see, kui väidetavalt oli müüja augu ja kapi nihutamise suutnud ära unustada.
Kõige mõistlikum lahendus on tellida ehitusekspertiis igale varale, mida ostma hakatakse. Näiteks tüüpilise kolmetoalise korteri puhul jääb ekspertiisi hind umbes paarisaja euro juurde. Kui võtta aluseks Tallinna ja Tartu kinnisvara, siis kinnisvara minimaalne maksumus on ligikaudu 20 000–30 000 €. Sellisel juhul on mõnesaja eurose ekspertiisi tellimine igal juhul põhjendatud. Jah, ostjal on ka pärast tehingut õigus nõuda varjatud puuduse eemaldamist või tehingu tagasipööramist. Kuid ühe päriselulise näite taustal (loe lähemalt näidete alapeatükist) võib kohus küll otsustada, et tehing läheb tagasipööramisele, aga kui müüjal ei ole raha ega võimalust laenata, siis ostjal ei ole õiguse saavutamisest mingit kasu. Talle jääb vara, mida ta ei saa sihtotstarbepäraselt kasutada.
Müüja vaatevinkel. Kui tegu on tavalise pisikese põllupealse elamukinnistuga, siis seal on varjatud puudusi keeruline ise mitte teada. Aga kui müüdava vara puhul on tegu ikkagi (suure) ehitise või rajatisega, siis igal juhul peaks kaasama eksperdi. Olgu selleks kas kogenud kinnisvaramaakler, ehitusekspert või lihtsalt mõni valdkonda süvitsi tundev inimene.
Väga sageli ei ole varjatud puudused seotud pahatahtlikkuse, vaid sellega, et inimene lihtsalt ei teadvusta endale, et X asi võib teise inimese jaoks olla varjatud puudus. Näiteks on vara omanik ise ammu ära harjunud, et suuremate sadude ajal tilgub katusest vesi läbi. Et aga tuppa vett ei tuleks, on tal pööningul juba ammusest ajast kauss, mistõttu on ta olukorraga harjunud ega näe asjas probleemi. Tegu on muidugi ekstreemse näitega, aga mõte jääb samaks.
Või siis üks oletuslik lärmakate naabrite näide. Noor inimene müüb korterit. Tema naaber on mees, kes pidutseb tihti, kuid müüjat see ei häirinud, vahest oli ta ka ise nendel pidudel kohal. Seetõttu ei teadvusta müüja probleemi. Korter sai müüdud ning uut omanikku hakkasid naabrimehe peod koheselt häirima. Tegu on varjatud puudusega.
Naabrite puhul ei pruugi varjatud puudus olla mitte ainult nende võimalik lärmakus, vaid ka lihtsalt kiuslikkus. Näiteks on üksjagu reaalseid juhtumeid, kus lihtsalt kiusu pärast kutsutakse ilma põhjuseta politseid, pargitakse väljasõiduteed kinni jmt.
Varjatud puudusest teavitamine
VÕS (võlaõigusseadus) § 218 lg 1 kehtestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.
Sama paragrahvi lg 2 kohaselt vastutab müüja tarbijalemüügi puhul asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis ilmneb kahe aasta jooksul asja üleandmisest ostjale. Tarbijalemüügi puhul eeldatakse, et kuue kuu jooksul asja ostjale üleandmise päevast ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas asja üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus asja või puuduse olemusega.
Ehk siis VÕS-i kohaselt on vaja müüjat varjatud puudusest teavitada hiljemalt kahe aasta jooksul pärast vara ostjale üleandmist, kuid on kohtulahendeid, mille kohaselt on olnud põhjendatud ka oluliselt hilisem tehingujärgne teavitamine.
Näiteks inimene ostab endale maja, elab seal viis aastat ees ja siis mõtleb, et nüüd on aeg hakata remonti tegema. Ta võtab põranda üles ja avastab, et seal all on vamm. Vara omanik otsustab tellida ekspertiisi, millest selgub, et vamm ei ole tekkinud sinna viimase viie aasta jooksul, vaid tunduvalt varem. Kuna on ära tõestatud, et puudus oli olemas juba enne tehingut, siis sellest hetkest alates, kui omanik puuduse avastas, on tal kahekuuline vaideõigus:
VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijalemüügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada.
Tehingu tagasipööramine
Tehingu tagasipööramine on harv juhus, selle jaoks peab tegu olema väga tõsise puudusega. Tagasipööramiseks peab puudus olema selline, mis ei võimalda ostetud vara sihtotstarbelist kasutamist.
Kui inimene ostab endale väidetavalt heas korras elamiskõlbuliku maja, kuid pärast tehingut selgub, et all on vamm või vundament on ära vajunud (maja on varisemisohtlik), siis on tegu varjatud puudusega, mille tõttu võib tehingu tagasi pöörata.
Kui aga ostetakse kapitaalremonti vajav talu, misjärel avastatakse, et seal on vamm, siis seda tehingut üldjuhul tagasi ei pöörata. Põhjus: ostja ei oleks saanud kõnealust vara elamiseks koheselt kasutama hakata, vaid oleks niikuinii pidanud hakkama kapitaalremonti tegema. Sellise stsenaariumi puhul oleks vammi kõrvaldamine aga lisakulu, millega ostja algselt ei arvestanud ning mille puhul jääks suure tõenäosusega müüjale kohustus vamm eemaldada või selle eemaldamise kulu kompenseerida.
On inimesi, kes elavad oma vanas talumajas kümme aastat ja neil ei ole vähimatki ettekujutust, et maja all on (pikk aega olnud) vamm. Nad ei ole põrandat kunagi varem üles võtnud, otseselt ebameeldivat lõhna sealt ei tule, muid viiteid majavammile ka ei ole. Kuidas oleks pidanud inimene teadma, et seal majavamm on? Kas igaüks peab eeldama, et tal on enne müüki majavamm? Või peaks enne müüki palkpõranda üles võtma? Küsimused, mille puhul tuleks taas lähtuda mõistlikkuse printsiibist.
Vammi loetakse aga väga suureks (varjatud) puuduseks. Kui tavaliselt on tehingu tagasipööramine täiesti viimane variant ja seda tehakse väga harva, siis vamm on küll probleem, mille tõttu on tehinguid tagasi pööratud.
Igat varjatud puuduse vaidlust peab aga vaatama eraldiseisvalt. Ei ole võimalik teha järeldusi stiilis „mul oli kolm aastat tagasi selline olukord, seega sinu juhtum laheneb ilmselt samamoodi“. Iga varjatud puuduse vaidlus on erinev, üheseid lahendusi pole. See teebki varjatud puuduste teema väga keeruliseks.
Enamik varjatud puuduste vaidlusi lahendatakse aga ikkagi ära ostja ning müüja vahel kokkuleppega. Väiksemate varjatud puuduste puhul lööb tihtipeale üks osapool kiirelt käega, sest ei vaevuta kohtus ja mujal pikalt vaielda.
Soovitused müüjale
Müüjale on soovitus teha enne müüki endale selgeks, mida üldse loetakse varjatud puudusteks. Samuti tasub uurida, mis on (kõnealuse varaga sarnaste objektide puhul) kõige levinumad varjatud puudused ning seejärel kontrollida, et ega enda varal neid ole. Selge see, et talul ei hakka võtma põrandat üles nägemaks, kas seal on vamm või mitte. Aga ka selliste juhtude tarbeks on olemas erinevad ekspertiisid ja variandid, mida saab teostada, vaadata ja järgida, et enda riskid võimalikult madalaks viia.
Müüja peaks ostjale rääkima juba eos kõik varaga seonduv võimalikult tõeselt ära. Kui avaldub puudus, mille olemasolust on müüa tegelikult teadlik, aga on lihtsalt unustanud ostjale öelda, siis tuleb leida (kompromiss)lahendus, mis on mõlemale osapoolele aktsepteeritav. Kui aga saabub kaebus puuduse kohta, mille kohta müüja ei olnud teadlik, siis kõigepealt peaks konsulteerima ekspertidega, kas see üldse kvalifitseerub varjatud puuduseks või mitte. Kui kvalifitseerub varjatud puuduseks, siis esmalt võiks müüa proovida probleemi ära lahendada. Kui see ei õnnestu, on järgmine samm jõuda kokkuleppele, näiteks kompensatsiooniks oleva summa näol.
Õpetlikud tõestisündinud näited
Varjatud puuduste erinevaid stsenaariumeid on põhimõtteliselt lõputult. Mõned elulised näited artikli autori igapäevatööst:
1) Siim on kokku puutunud paari juhtumiga, mis on lõppenud müüja n-ö loobumisega.
Kord käis ostuhuviline korterit korduvalt vaatamas, uuris igas mõttes korterit väga põhjalikult. Huviline teadis, et korteris on tehtud remonti viimati üle kümne aasta tagasi.
Kui huviline oli korteri ära ostnud, andis ta teada, et köögis on ebameeldiv lõhn. Juristid, kellega Siim suhtles, arvasid aga, et see ei kvalifitseeru mitte mingil juhul varjatud puuduseks. Müüja aga sõnas, et tal ei ole tahtmist ega viitsimist vaidlemisega edasi tegeleda ning hüvitas ostjale ligikaudu 1000 eurot.
Ei viita konkreetselt antud juhtumile, kuid kahjuks on Eestis inimesi, kes ostavad teadlikult vara otse omanikult ja hakkavad hiljem nõudma temalt raha. Selliseid pahatahtlikke inimesi ei ole palju, kuid siiski on. On ka lihtsalt inimesi, kes on ostnud endale vara ja siis hakkavad mõtlema, et maksid vara eest vist liiga palju. Seejärel otsitakse võimalusi, kuidas vähemalt mingi osa rahast tagasi saada.
2) Juhtum, millega Siim selle artikli valmimise ajal tegeleb ja mis ei ole jõudnud veel lahenduseni.
Korter müüdi isikule, kes hakkas pärast ostu remonti tegema ning avastas, et põrandaga on midagi valesti. Vara värske omanik otsustas tellida ehitusekspertiisi, millest selgus, et maja põhikonstruktsioonid (esimese korruse metallist põrandatalad) on läbi roostetanud ja mädanenud. See tähendab, et antud korteris elamine on ohtlik ja korterit ei saa sihtotstarbepäraselt kasutada – korter on majas, mis on varisemisohtlik.
Inimene, kes aga korteri probleemi avastanud isikule müüs, oli ka ise antud vara alles hiljuti ostnud. Ja seda pangalaenuga. Kui ta korteri probleemi avastanud inimesele ära müüs, võttis pank oma laenuraha (moodustas enamiku vara väärtusest) tagasi, nii nagu tavaks ongi.
Uus omanik pöördus aga kohtusse, kus võeti vastu otsus, et tehing tuleb tagasi pöörata. Ehk siis müüja peab ostjale müügisumma tagasi maksma. Kuna tegu oli aga panga rahaga, siis müüjal ei ole nüüd raha, mida tagasi maksta. Ja kuna maja on panga silmis muutunud ebaatraktiivseks, siis uut laenu pangad enam ei anna. Nokk kinni ja saba lahti olukord.
